经济中的一把双刃剑 城市房地产开发经营的外部性及其对策

发布于:2021-12-09 07:14:46

经济中的一把双刃剑 城市房地产开发经营的外部性及其对策 [摘要]从我国城市房地产开发经营的外部性出发 , 分析了我国城市房地产业的现状及发展趋 势,指出了房地产业发展中存在的问题是由市场经济制度不完善引起的外部性所导致的。只 有通过国家宏观调控对房地产市场作全面的调整 , 才能真正使房地产业在规范的市场秩序中 更健康的发展。 [关键词]外部性;外部性的内在化;发展趋势; 市场调整 [Abstract] Embarked from our country city property development management externality, it has analyzed our country city real estate industry present situation and the trend of development, also had pointed out the question in the real estate industry development existed was externality which caused not perfectly by the market economy system causes. Only then makes the comprehensive adjustment through the national macroeconomic regulation and control to the real estate market, can cause the real estate industry truly in the standard market order a healthier development. [Key word] externality; internalizing externality; Trend of development; Market adjustment 1978 年实行改革开放后,城市房地产市场开始发展。伴随着经济体制改革的不断 深入,房地产开发企业发展迅猛,构成多元化,其给国家经济发展注入的一股新势 力已不容忽视。然而,*年来城市房地产火热的开发经营中所逐渐暴露出的一些 问题,使人们不得不重新审视城市房地产对社会、经济所造成的外部性。因此, 本文试从城市房地产开发经营中的外部性出发,分析我国城市房地产开发经营的 发展形势和未来变化趋势,并提出解决问题的对策。 一、 中国城市房地产的主要发展趋势 *年来 , 我国房地产经济过热迹象为房地产投资增长明显超过销售增长和商 品房空置率上升,商品房价格、投机性炒房、烂尾楼都曾一度泛滥增长,但经过 2004 年以来的宏观调控紧缩政策影响,部分现象已得到了有效遏制。 从 2005 年宏观调控下的房地产市场形势来看,其具体表现形式为:房地产 开发投资增幅下降,2005 年 1~8 月,全国房地产投资额为 8920.1 亿元,同比 增长 22.3%,与 1~4 月 25.9%的增幅相比,下降了 3.6 个百分点;自宏观调控政 策出台后,部分地区城市房地产市场交易量出现萎缩;投机、炒房行为得到了有 1 效遏制;调控政策出台使得房价基本稳定水*;市场主体出现了积极调整的姿 势;地方政府加强了对房地产市场管理的重视和中低价位住房的供应。 未来我国房地产业仍将保持健康、快速的良好发展势头。其仍将作为国民经 济支柱产业的地位不会动摇 , 城市化进程的加快为房地产业的健康发展提供了必 要条件。而城市居民的改善型住房需求将为房地产业的健康发展提供充足的空 间,其健康发展有利于我国经济结构的优化。 未来的发展趋势则随着市场化将进一步加快。房地产市场的竞争将更加注重 品牌与品质,中介市场发育将逐步成熟,产业化水*将进一步提高。 二、 城市房地产开发经营的外部性 为了更好地分析和治理外部性这把双刃剑,通常需要对外部性进行分类为正 外部性和负外部性。 (一)正外部性 某种经济主体的活动为社会上其他成员带来了福利的改善,但施加这种好处 者并未因此而得到报酬,这叫正外部性。 下面从正外部性出发,具体分析当前我国城市房地产开发经营。 第一,城市房地产开发经营与我国国民经济的关系 房地产业是社会经济活动的基本物质前提,是国民经济发展的基本保证。是 人口素质提高和社会全面进步的基本条件,是城市经济发展和现代化的重要基 础。占 GDP 的比重和增长速度对国民经济贡献较大。90 年代年均增长速度为 20% 左右,高出国民经济增长速度一倍;其产值占 GDP 的比例大约在 5%左右,其中 上海等产值已占 GDP 的 10%左右。城市房地产业的重要性可见一斑。 第二,城市开发经营与城市景观的关系 一个常见的例子,一个房地产商在市郊开发一片住宅区,并完成了附*的基 础设施建设,这不仅缓解了市区住宅拥挤问题,且也为其他房地产商在相邻区域 开发各种类型物业创造了良好的环境条件;同时,政府通常会提供如道路、路灯、 城市排水设施、公共绿地等属于公共性房地产产品,从而为其带来基础投资和物 业营销投资的节约,这实质就是正外部性。正因如此才推动了房地产业的地理积 聚。一些实力雄厚的房地产商为了避免房地产正外部性的区位外溢,常将与开发 区段紧邻的土地也列入在房地产投资计划中。 (二)负外部性 若某一经济主体的活动使得社会上其他成员的福利受损,但该经济主体没有 为这种损害承担赔偿责任,这叫负外部性。 2 第一,城市房地产开发时的负外部性 在房地产开发建设期间产生的噪声污染、建筑垃圾、交通线路的暂时堵塞和 改变等均给附*居民的生活造成了不便和烦恼,这都直接降低了家庭的效用水 *,但却未损害到地产商的利益。但这是一种暂时性的,因为随着房地产开发项 目的完成和建筑垃圾的处理,将趋于消除和缓解。由于开发建设而造成的住宅拥 挤、公共绿地的减少、环境污染等则有可能降低土地价值。 第二,城市

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